Строительная отрасль в 1 полугодии 2010 года

• Динамика ввода жилья и объемов работ в строительстве в первой половине 2010 года
• Обзор рынка строительных материалов в I полугодии 2010 года
• Тенденции спроса – ипотечное кредитование и госзакупки
• Кратко о перспективах строительной отрасли

Объем выполненных работ по виду деятельности «строительство» в 1 половине 2010 года составил 1 549 473,1 млн. рублей, что отражает снижение по сравнению аналогичным периодом прошлого года в размере 3,1%. Незначительное падение показателя по результатам полугодия зафиксировано благодаря «ударным» результатам июня 2010 года, когда впервые с начала года был отмечен прирост объемов строительных работ. В целом, с января 2010 года наблюдался позитивный тренд в этом направлении, хотя свою роль играют и сезонные особенности отрасли.

Наибольший удельный вес в разрезе регионов по объемам работ, выполненных в строительной отрасли, приходится на Центральный и Северо-Западный федеральные округа, что связано с естественным движением населения в «столицы», стабильным спросом на жилье вокруг Москвы и Санкт-Петербурга и соответствующим развитием инфраструктуры. Повышенная концентрация финансовых ресурсов страны в этих городах также является стимулирующим фактором для строительного рынка.

Динамика объемов строительных работ в 1 полугодии 2010 года неодинакова по регионам. Наибольший рост по сравнению с 1 половиной 2009 года отмечается в Южном федеральном округе, что обусловлено, в том числе, целевыми программами развития этой части страны и активностью на будущих олимпийских объектах. В целом, в семи из восьми федеральных округов отмечен рост показателя.

Общий объем ввода жилых и нежилых объектов в первой половине 2010 года составил порядка 32 млн. квадратных метров или около 87 тысяч зданий. В том числе, за указанный период было введено 26 млн. кв.м. зданий жилого назначения. По данным Росстата в I полугодии 2010г. введено в эксплуатацию 248,8 тыс. квартир общей площадью 21,6 млн.кв. метров, что составило 99,9% к соответствующему периоду предыдущего года.

Наибольшая доля по объемам ввода среди объектов нежилого назначения принадлежит зданиям коммерческого профиля (1621 объект, из них 233 административных). Существенным оказался в первом полугодии 2010 года ввод объектов для сельского хозяйства и промышленности – 644 и 670 зданий, соответственно.

Ввод жилых зданий в России за январь-май 2010 года уменьшился на 1,3% по сравнению с 2009 годом. В региональном разрезе по показателю ввода жилой недвижимости за 5 месяцев 2010 года лидером по темпам роста стал Южный федеральный округ, самое значительное снижение показателя за период зафиксировано в Центральном федеральном округе.

В условиях снижения располагаемых доходов населения после кризиса 2008 года – совсем небольшой процент россиян имеет потенциальную возможность улучшения жилищных условий на свои собственные средства. Ипотека остается одним из наиболее реальных вариантов купить недвижимость, хотя и текущие условия делают ее недоступной для большинства граждан РФ. Некоторую часть спроса на новые квартиры формирует госзаказ, в том числе, в сфере обеспечения жильем льготных категорий граждан. Рынок ипотечного кредитования в РФ активно начал развиваться в 2005 году. Объем выдачи кредитов с 2005 по 2007 год достиг 875 миллиардов рублей. Объем выдачи, составивший в кризисном 2008 - около 656 млрд.рублей, в 2009 году снизился более чем в 4 раза – до 152,5 миллиардов. В 2010 году есть тенденция к восстановлению рынка ипотечного кредитования, объем которого, по прогнозу АИЖК, за год может составить 320-360 млрд.рублей.

За январь-май 2010 года в России было выдано 105 миллиардов рублей ипотечных кредитов, что превышает показатели прошлого года более чем в 2,3 раза (по сравнению с пятью месяцами 2009 года).

*-прогноз на основе данных АИЖК

Стоит отметить рост среднего размера ипотечного кредита – в мае 2010 он составил 1,28 млн.рублей, против 1,17 миллиона в 2009. Это связывают с ростом цен на жилье, который только за 1 квартал 2010 года составил около 7%.

«В среднесрочной перспективе ожидается значительное замедление темпов падения ипотечных ставок. Это связано со снижением требований к первоначальному взносу и ростом доли этих кредитов в общем объеме выдачи ведущими участниками рынка, прежде всего, Сбербанком и ВТБ 24, отмеченных во втором полугодии 2010 года, поскольку величина ставки по кредитам обратно пропорциональна величине первоначального взноса.» **

19 июля 2010 года была утверждена стратегия развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года. Согласно документу «Предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями».

Одна из актуальных тем госзаказа – обеспечение жильем граждан, потерявших дома в результате пожаров лета 2010, по состоянию на 3 августа это 1902 дома и 3069 человек. Новые площади будут возведены с учетом действующего норматива на человека. Ограничивающим фактором являются сжатые сроки, согласно распоряжению президента – пострадавшие должны быть обеспечены жильем до 20 октября 2010 года.

Для решения проблемы, по мнению экспертов, существует несколько современных технологий малоэтажного строительства относительно быстрых по времени готовности – дома из клееного бруса, из плит OSB (пенополистирол) и технология каркасно-панельного домостроения. Основой являются методики производства, в рамках которых большая часть работ по созданию домов происходит на заводе, и только небольшой завершающий этап осуществляется на месте.

Того, что на данный момент отрасль обладает технологиями, позволяющими возвести необходимые объемы жилья в сжатые сроки по достаточно приемлемым ценам, по мнению аналитиков, недостаточно для беспроблемной реализации данного госзаказа. Одной из возможных проблем может стать нехватка предложений со стороны застройщиков, так как в 2008 году закрылись избыточные мощности, в том числе на рынке деревянного домостроения. Оставшиеся производства – на данный момент полностью загружены, учитывая пик строительного сезона. В результате реализация проекта вероятно будет вестись по ценам выше рыночных. Второй вопрос, который может вызвать затруднения – недостаточные складские запасы строительных материалов – утеплителя, кровельных, и пиломатериалов и др., производство которых осуществлялось в небольших объемах из-за планируемого невысокого спроса.

Одним из перспективных источников спроса на строительные работы и материалы являются олимпийские объекты. Их финансирование идет полным ходом. Кроме того, ожидается, что регионам будет выделено более 1 миллиарда рублей на строительство спортивных объектов. Запланировано предоставление субсидии субъектам в сумме более 1 млрд. рублей на строительство важнейших спортивных сооружений, использующихся, в том числе, и для подготовки сборных команд России. До конца 2010 года запланировано обеспечить военных постоянным жильем, к 2012 – служебным. Также в текущем году правительство рассчитывает выделить 17,8 млрд. рублей на улучшение жилищных условий для молодых семей.

Однако в ближайшие годы ожидается снижение объема государственного финансирования строительства. Это будет происходить в рамках уменьшения участия властей в целевых программах по строительству жилья для льготных категорий граждан. На 2011 год предусмотрено выделение 357,4 млрд. рублей, а на 2013 год – уже 100,5 миллиардов. Снижение планируемых инвестиций основывается на предполагаемом восстановлении покупательской способности граждан.

При осуществлении этой тенденции и застройщикам будет менее интересен госзаказ, который не так привлекателен по цене за квадрат.

Несмотря на ряд позитивных тенденций, положение в отрасли остается достаточно сложным.

Согласно прогнозам министерства регионального развития объемы ввода нового жилья в России будут расти на 3-5% в год в 2011-2013 годах и на 8-12% в год в 2014-2020 года. Участники рынка – менее оптимистичны, большинство сходится на том, что отрасль в целом ждет стабилизация в ближайшие 2-3 года.

Перспективными сегментами, по-прежнему, остается недорогая «малоэтажка», а также жилье эконом-класса, на рынке которого, по прогнозам аналитиков, в связи с недостаточным количеством новых строек, возможен дефицит.

** Ежемесячный отчет АИЖК, выпуск 6

Автор: Новикова Е.Е., генеральный директор ID - Marketing

Август, 2010 г.